Тонкости аренды государственной недвижимости

Что должен предпринять главный врач БУЗ в отношении арендатора, который фактически продолжает занимать площади? Как быть с заключенным и действующим договором аренды?»

Отвечает эксперт службы правового консалтинга «Гарант» Алексей Александров: 

Право сдачи имущества в аренду закон предоставляет его собственнику или уполномоченному на это лицу (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в свою очередь, возникает с момента государственной регистрации (п.2 ст.8.1, п.1 ст.131, ст.219 ГК РФ). Основываясь на приведенных положениях закона, суды нередко признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 4 мая 2011 г. № Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15 февраля 2010 г. № КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А29-6054/2008).

Однако позднее в п.11 постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 Пленум ВАС РФ разъяснил, что эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию, являясь нарушением норм публичного права, не затрагивает частноправовые отношения между участниками гражданского оборота. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, на момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, поскольку закон не предусматривает соответствующего основания недействительности сделок. Исключение предусмотрено законом только в отношении самовольных построек (п.2 ст.222 ГК РФ). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12.

Как разъяснено в п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды (в том числе такого, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован), считается, что такое соглашение связало их обязательством и подлежит исполнению в соответствии с условиями договора. В то же время в силу ст.308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется положение п.1 ст.617 ГК РФ.

Изложенное означает, что само по себе отсутствие госрегистрации права собственности (права оперативного управления) арендодателя на переданный в аренду объект недвижимости не препятствует заключению договора аренды и не влияет на юридическую судьбу этого договора (в частности, на его действительность), за исключением тех случаев, когда объект аренды имеет признаки самовольной постройки. По смыслу ст.222 ГК РФ к таким признакам относится, в частности, отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), а также существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве (реконструкции) объекта недвижимости (его части).

Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является недействительным (ст.168 ГК РФ), поскольку принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек, в силу п.2 ст.222 ГК РФ, не допускается (п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73). При применении последствий недействительности сделки в случае, когда полученное выражается в пользовании имуществом, сторона, осуществляющая соответствующее пользование, должна возместить его стоимость (п.2 ст.167 ГК РФ). Стоимость такого пользования по общему правилу признается равной согласованному сторонами размеру арендной платы (см., например, постановления Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29 ноября 2011 г. № 9256/11, от 26 марта 2013 г. № 15327/12, от 7 июня 2011 г. № 1744/11). Иными словами, несмотря на недействительность договора аренды, арендатор обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой. Указанные последствия применяются и в случае заключения договора аренды в отношении самовольной постройки (см., например, постановление ФАС Московского округа от 16 ноября 2012 г. № Ф05-12877/12 по делу № А40-35559/2012).

Таким образом, в описанной ситуации определяющее значение имеет то обстоятельство, отвечает ли переданный в аренду объект признакам самовольной постройки. Если такие признаки отсутствуют, упомянутый в вопросе договор аренды (в отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о его ничтожности) должен считаться действующим независимо от факта отзыва собственником согласия на его заключение (на момент заключения договора необходимое согласие имелось, а отзыв или отмена собственником ранее выданного согласия на сдачу в аренду имущества не является основанием для признания сделки недействительной; смотрите в связи с этим, например, постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 марта 2013 г. № Ф07-634/13 по делу № А05-7142/2012). При описанных обстоятельствах договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Если же объект аренды – самовольная постройка, договор аренды является ничтожным, при этом не имеет значения то обстоятельство, что он заключен с согласия собственника (см. в связи с этим, помимо упомянутого п.11 постановления Пленума ВАС РФ, например, п.п.74, 75 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, постановление Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2015 г. № 18АП-12413/15). Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ), а значит, не может быть расторгнута (см., например, определение Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. № 303-ЭС16-18622, постановление Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2016 г. № 15АП-3117/16, постановление Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2015 г. № 20АП-5966/15, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2018 г. № Ф08-9800/18 по делу № А32-56953/2017).

Вместе с тем, если в приведенной ситуации стороны придут к соглашению о возврате помещения учреждению, мы считаем целесообразным подписание двустороннего документа, фиксирующего факт такого возврата и отсутствие каких-либо взаимных обязательств между сторонами (еще раз подчеркнем, что период фактического пользования имуществом подлежит оплате по цене, определенной договором). Если переданное в пользование помещение не будет освобождено добровольно, учреждение на основании п.3 ст.166 ГК РФ вправе обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки (к таковым в рассматриваемой ситуации будет относиться и возврат объекта аренды учреждению (см., например, п.80 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 марта 2018 г. № Ф04-687/18 по делу № А46-7285/2017).